Als Unternehmer oder Immobilienbesitzer stehen Sie früher oder später möglicherweise vor der Entscheidung, eine Immobilie in Ihr Betriebsvermögen einzubringen oder aus diesem zu entnehmen. Was auf den ersten Blick wie ein einfacher Vermögenstransfer erscheint, kann erhebliche steuerliche Konsequenzen mit sich bringen und bedarf einer sorgfältigen Dokumentation – häufig in Form eines Sachverständigengutachtens.

Doch wann genau ist ein solches Gutachten notwendig? Wie werden die relevanten Werte ermittelt? Und welche steuerlichen Auswirkungen hat die Einlage oder Entnahme einer Immobilie? Dieser Artikel liefert Ihnen fundierte Antworten und praktische Hinweise für die korrekte Vorgehensweise.

Inhaltsverzeichnis

1. Was genau ist der Einlage- bzw. Entnahmewert einer Immobilie?
2. Wertermittlung bei Immobilienentnahmen
3. Wertbegriffe im Vergleich: Buchwert, Teilwert und Verkehrswert
4. Steuerliche Konsequenzen bei Immobilienentnahmen
   • Entstehende Steuerpflichten und deren Berechnung
5. In welchen Fällen ist ein Gutachten für Einlage- und Entnahmewerte erforderlich?
6. Erforderliche Unterlagen für die gutachterliche Wertermittlung
7. Praxisbeispiele: Einlagen und Entnahmen im Unternehmenskontext
   • Einlage einer Immobilie in eine GmbH
   • Entnahme bei Betriebsaufgabe
8. Strategische Empfehlungen für Umstrukturierungen im Betriebsvermögen
9. Fazit: Die Bedeutung professioneller Wertermittlung
10. Quellen

Was genau ist der Einlage- bzw. Entnahmewert einer Immobilie?

Die Einlage bezeichnet den Vorgang, bei dem ein Wirtschaftsgut – in diesem Fall eine Immobilie – aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen eines Unternehmens überführt wird. Der Einlagewert ist dabei der Wert, mit dem die Immobilie in der Bilanz des Unternehmens angesetzt wird.

Die Entnahme beschreibt hingegen den umgekehrten Prozess, bei dem eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Unternehmers übergeht. Der Entnahmewert bestimmt, zu welchem Wert dieser Vorgang bilanziell und steuerlich zu erfassen ist.

Beide Werte sind von großer Bedeutung, da sie:

• Die Bemessungsgrundlage für Steuern darstellen
• Die Abschreibungsbasis für zukünftige steuerliche Abschreibungen bilden
• Als Dokumentation gegenüber dem Finanzamt dienen

Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 5 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Einlagen grundsätzlich mit dem Teilwert im Zeitpunkt der Einlage zu bewerten. Bei Entnahmen ist gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG ebenfalls der Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme anzusetzen.

Wertermittlung bei Immobilienentnahmen

Die Ermittlung des Entnahmewertes einer Immobilie folgt klaren Regeln. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG ist der Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme maßgeblich. Der Teilwert entspricht dabei dem Betrag, den ein Erwerber des gesamten Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde.

In der Praxis wird für die Ermittlung des Teilwerts einer Immobilie üblicherweise auf den Verkehrswert (Marktwert) zurückgegriffen. Dieser kann nach den anerkannten Methoden der Immobilienbewertung gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt werden:

1. Vergleichswertverfahren: Besonders geeignet für Grundstücke und Eigentumswohnungen, bei denen ausreichend Vergleichspreise vorliegen
2. Ertragswertverfahren: Anwendung bei Mietobjekten und gewerblich genutzten Immobilien
3. Sachwertverfahren: Häufig bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Spezialimmobilien

Ein qualifizierter Immobiliensachverständiger wird je nach Objektart und verfügbaren Daten das passende Verfahren oder eine Kombination dieser Verfahren anwenden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen (z.B. BFH-Urteil vom 22.07.2010, Az. IV R 21/07) bestätigt, dass für die Ermittlung des Teilwerts einer Immobilie grundsätzlich ein Gutachten erforderlich ist, das den Anforderungen der ImmoWertV entspricht.

Wertbegriffe im Vergleich: Buchwert, Teilwert und Verkehrswert

Im Kontext von Immobilieneinlagen und -entnahmen begegnen Ihnen unterschiedliche Wertbegriffe, die genau unterschieden werden müssen:

Buchwert

Der Buchwert ist der Wert, mit dem die Immobilie in der Bilanz des Unternehmens geführt wird. Er entspricht den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der bisher vorgenommenen Abschreibungen. Der Buchwert ist ein rein rechnerischer Wert, der oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegt, insbesondere bei lange im Betriebsvermögen gehaltenen Immobilien.

Teilwert

Der Teilwert ist ein steuerrechtlicher Begriff und entspricht nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dem Betrag, „den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde„. Er orientiert sich am Wiederbeschaffungswert unter Berücksichtigung des Zustands und Alters des Wirtschaftsgutes.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Unterschiede bei der Einlage

Bei der Einlage einer Immobilie gelten folgende Grundsätze:

• Grundsätzlich erfolgt die Bewertung zum Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG)
• Bei Einlagen nach dem 31.12.1998 ist der Teilwert durch eine Bewertungsobergrenze begrenzt: Die Einlage darf höchstens mit den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1 Halbsatz 2 EStG)
• Die Bewertungsobergrenze gilt nicht, wenn die Einlage innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung erfolgt (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1 Halbsatz 3 EStG)

Für die steuerliche Praxis bedeutet dies, dass bei der Einlage eines Grundstücks in der Regel ein Gutachten über den Teilwert erforderlich ist, um die korrekte Bewertung nachzuweisen.

Steuerliche Konsequenzen bei Immobilienentnahmen

Die Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen ist ein steuerpflichtiger Vorgang, der zu erheblichen steuerlichen Belastungen führen kann. Dabei ist zu beachten, dass die Entnahme als Veräußerung zum Teilwert gilt, ohne dass ein tatsächlicher Verkauf stattfindet.

Entstehende Steuerpflichten und deren Berechnung

Bei der Entnahme einer Immobilie können folgende Steuern anfallen:

1. Einkommensteuer

Die Differenz zwischen dem Teilwert und dem Buchwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entnahme wird als Entnahmegewinn behandelt und ist einkommensteuerpflichtig.

Beispiel:

• Buchwert der Immobilie: 250.000 €
• Ermittelter Teilwert: 500.000 €
• Entnahmegewinn: 250.000 €

Je nach Einkommensteuersatz des Unternehmers kann dies zu einer erheblichen Steuerbelastung führen.

2. Gewerbesteuer

Bei gewerblichen Einkünften unterliegt der Entnahmegewinn grundsätzlich auch der Gewerbesteuer. Bei der Entnahme von Grundstücken kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen eine Kürzung nach § 9 Nr. 1 Gewerbesteuergesetz (GewStG) in Betracht kommen.

3. Umsatzsteuer

Grundstücksübertragungen sind nach § 4 Nr. 9a Umsatzsteuergesetz (UStG) grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Allerdings kann bei der Entnahme von Grundstücken, für die der Vorsteuerabzug in Anspruch genommen wurde, eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG erforderlich sein.

Eine detaillierte Analyse durch einen Steuerberater und eine fundierte Wertermittlung durch einen Immobiliensachverständigen sind daher für die korrekte steuerliche Behandlung unerlässlich.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 13.07.2017 (Az. IV R 41/14) entschieden, dass für die Bewertung einer entnommenen Immobilie ein Gutachten erstellt werden muss, das den Anforderungen der ImmoWertV entspricht. Das Finanzamt ist berechtigt, ein solches Gutachten zu verlangen.

In welchen Fällen ist ein Gutachten für Einlage- und Entnahmewerte erforderlich?

Ein professionelles Wertgutachten ist in folgenden Fällen erforderlich oder dringend empfehlenswert:

Bei Einlagen:

1. Zur Bestimmung des Teilwerts einer in das Betriebsvermögen eingebrachten Immobilie
2. Bei Einbringung in eine GmbH oder andere Kapitalgesellschaft, um den Wert der Sacheinlage zu dokumentieren
3. Zur Festlegung der Abschreibungsbasis für die eingebrachte Immobilie
4. Bei Gesellschafterwechseln, wenn Immobilien als Sacheinlage eingebracht werden
5. Bei Betriebsaufspaltungen, wenn Immobilien in das Besitzunternehmen eingebracht werden

Bei Entnahmen:

1. Bei Überführung einer Immobilie ins Privatvermögen, um den Entnahmegewinn zu ermitteln
2. Bei Betriebsaufgabe, wenn Immobilien aus dem Betriebsvermögen entnommen werden
3. Bei Umwandlungen, z.B. Einzelunternehmen in eine GmbH oder umgekehrt
4. Bei Realteilung von Personengesellschaften, wenn Immobilien auf die Gesellschafter übertragen werden
5. Bei Erbfall oder Schenkung von Betriebsvermögen mit Immobilienbestand

Die Finanzverwaltung erkennt häufig nur professionelle Wertgutachten an, die von qualifizierten Sachverständigen nach den Grundsätzen der ImmoWertV erstellt wurden. Gemäß einem Urteil des Finanzgerichts Münster vom 10.03.2016 (Az. 13 K 3929/13 E) können bloße Wertermittlungen durch den Steuerpflichtigen selbst oder einfache Maklereinschätzungen für die steuerliche Bewertung nicht ausreichen.

Erforderliche Unterlagen für die gutachterliche Wertermittlung

Für die Erstellung eines qualifizierten Wertgutachtens benötigt ein Immobiliensachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen, die eine umfassende Bewertung ermöglichen. Dazu gehören:

Grundlegende Objektunterlagen:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkartenauszug oder Lageplan
• Baugenehmigung und Bauunterlagen
• Grundrisse und Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277
• Fotos des Objekts (innen und außen)

Wirtschaftliche Unterlagen:

• Mietverträge und Mietlisten bei vermieteten Objekten
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Instandhaltungsaufwendungen der letzten Jahre
• Betriebskostenübersichten

Technische Unterlagen:

• Baubeschreibung und Ausstattungsmerkmale
• Energieausweis
• Wartungsverträge für technische Anlagen
• Sanierungsnachweise

Sonstige relevante Unterlagen:

• Bisherige Gutachten oder Wertermittlungen
• Buchwerte aus der Bilanz bei Betriebsimmobilien
• Nutzungsverträge (z.B. Erbbaurecht, Wegerechte)
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Bebauungsplan oder Baulasten, sofern vorhanden

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto präziser kann die Wertermittlung erfolgen. Zudem sollte der Sachverständige die Möglichkeit haben, eine Objektbesichtigung durchzuführen, um den Zustand der Immobilie korrekt einschätzen zu können.

Gemäß den Anforderungen der ImmoWertV und der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 20.03.2014, Az. IV R 29/11) muss ein zur steuerlichen Bewertung geeignetes Gutachten alle wesentlichen wertbestimmenden Faktoren berücksichtigen und nachvollziehbar dokumentieren.

Praxisbeispiele: Einlagen und Entnahmen im Unternehmenskontext

Einlage einer Immobilie in eine GmbH

Fallbeispiel: Unternehmer Schmidt möchte ein in seinem Privateigentum befindliches Bürogebäude in die neu gegründete Schmidt GmbH einbringen. Das Gebäude wurde vor 15 Jahren für 1,2 Mio. € erworben. Ein aktuelles Gutachten weist einen Verkehrswert von 1,8 Mio. € aus.

Steuerliche Behandlung:

1. Da die Einlage nach dem 31.12.1998 erfolgt und die Anschaffung mehr als drei Jahre zurückliegt, greift die Bewertungsobergrenze.
2. Das Gebäude wird mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt: 1,2 Mio. € abzüglich der fiktiven Abschreibung für die Privatnutzungsdauer.
3. Bei der Einbringung als Sacheinlage in die GmbH ist zusätzlich die Grunderwerbsteuer zu beachten, die auf den aktuellen Verkehrswert von 1,8 Mio. € berechnet wird.

Das Finanzgericht Münster hat in seinem Urteil vom 15.09.2015 (Az. 2 K 2166/13 E) entschieden, dass die Bewertungsobergrenze auch dann gilt, wenn die Einlage zum Zweck der Gründung einer Kapitalgesellschaft erfolgt.

Entnahme bei Betriebsaufgabe

Fallbeispiel: Unternehmer Meyer (62 Jahre) betreibt seit 30 Jahren ein Einzelunternehmen und möchte dieses aufgeben. Das Betriebsgrundstück mit einem Buchwert von 300.000 € möchte er in sein Privatvermögen überführen. Ein Sachverständigengutachten weist einen aktuellen Verkehrswert von 850.000 € aus.

Steuerliche Behandlung:

1. Die Entnahme führt zu einem steuerpflichtigen Gewinn von 550.000 € (Differenz zwischen Teilwert und Buchwert).
2. Meyer kann unter Umständen die Steuervergünstigungen nach § 16 EStG (Freibetrag und ermäßigter Steuersatz) in Anspruch nehmen, wenn die Voraussetzungen für eine Betriebsaufgabe erfüllt sind.
3. Nach § 35b EStG kann eine Steuerermäßigung für außerordentliche Einkünfte gewährt werden.
4. Eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG kann zusätzliche Kosten verursachen.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 09.07.2013 (Az. X R 24/10) die Grundsätze für die steuerliche Behandlung einer Betriebsaufgabe mit Entnahme von Immobilien konkretisiert. Demnach ist für die Bewertung der entnommenen Immobilie grundsätzlich ein Sachverständigengutachten erforderlich.

Strategische Empfehlungen für Umstrukturierungen im Betriebsvermögen

Für Unternehmer, die eine Umstrukturierung ihres Betriebsvermögens planen, können folgende Strategien hilfreich sein:

1. Frühzeitige Steuerplanung

• Steuerneutrale Umwandlungsmöglichkeiten nach dem Umwandlungssteuergesetz prüfen
• Einbringungszeitpunkt strategisch wählen, um die Bewertungsobergrenze zu beeinflussen
• Freibeträge und Steuerermäßigungen optimal nutzen

2. Gestaltung von Einlagen

• Bei geplanter Wertsteigerung: Überprüfen, ob eine frühzeitige Einlage (innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung) vorteilhaft ist
• Vermeidung der Bewertungsobergrenze durch Gestaltung des Einlagezeitpunkts
• Teileinlage statt Volleinlage in bestimmten Fällen prüfen

3. Optimierung von Entnahmen

• Zeitpunkt der Entnahme steuerlich optimieren
• Bei Betriebsaufgabe: Nutzung der Steuervergünstigungen nach § 16 EStG prüfen
• Stufenweise Entnahme kann in manchen Fällen vorteilhaft sein

4. Dokumentation und Nachweise

• Umfassende Dokumentation aller relevanten Vorgänge
• Professionelle Wertgutachten rechtzeitig einholen
• Klare Trennung zwischen privater und betrieblicher Nutzung

5. Expertenrat einholen

• Steuerberater frühzeitig in die Planung einbeziehen
• Immobiliensachverständigen konsultieren
• Rechtsberatung bei komplexen Umstrukturierungen

Gemäß einem Beschluss des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 23.08.2018 (Az. 1 V 33/18) ist bei einer geplanten Einlage oder Entnahme einer Immobilie mit erheblichem Wert die Einholung eines Sachverständigengutachtens im Vorfeld dringend anzuraten, um spätere Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Fazit: Die Bedeutung professioneller Wertermittlung

Die Einlage oder Entnahme einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang mit weitreichenden steuerlichen Konsequenzen. Ein professionelles Wertgutachten eines qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dabei nicht nur ein formales Erfordernis, sondern ein wichtiges Instrument zur:

• Rechtssicheren Dokumentation gegenüber dem Finanzamt
• Vermeidung von Steuernachforderungen und Zinszahlungen
• Optimierung der steuerlichen Gestaltung
• Schaffung einer soliden Bewertungsgrundlage für Abschreibungen

Besonders bei hochwertigen Immobilien oder komplexen Unternehmenssituationen ist die frühzeitige Einbindung von Experten – sowohl Steuerberatern als auch Immobiliensachverständigen – unerlässlich, um eine rechtlich sichere und steuerlich optimierte Lösung zu finden.

Die Rechtsprechung der Finanzgerichte und des Bundesfinanzhofes zeigt deutlich, dass bei Einlagen und Entnahmen von Immobilien höchste Sorgfalt geboten ist und die Wertermittlung nach anerkannten Methoden erfolgen muss.

Ein qualifiziertes Wertgutachten ist dabei nicht nur ein Kostenfaktor, sondern eine sinnvolle Investition, die vor unliebsamen Überraschungen schützt und die Basis für eine solide Steuerplanung bildet.

Quellen

• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere § 6 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 5:
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
• BFH-Urteil vom 22.07.2010, Az. IV R 21/07
• BFH-Urteil vom 13.07.2017, Az. IV R 41/14
• Finanzgericht Münster, Urteil vom 10.03.2016, Az. 13 K 3929/13 E
• BFH-Urteil vom 20.03.2014, Az. IV R 29/11
• Finanzgericht Münster, Urteil vom 15.09.2015, Az. 2 K 2166/13 E
• BFH-Urteil vom 09.07.2013, Az. X R 24/10
• Finanzgericht Schleswig-Holstein, Beschluss vom 23.08.2018, Az. 1 V 33/18
• Sprengnetter Immobilienbewertung
• Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW)
• Bundessteuerblatt (BStBl.)

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