In schwierigen Lebenssituationen wie Erbstreitigkeiten oder einer Scheidung steht häufig auch die Entscheidung zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie an. Doch was ist meine Immobilie eigentlich wert? Zahlreiche Makler bieten „kostenlose Immobilienbewertungen“ an – ein verlockendes Angebot, das auf den ersten Blick nach einer unkomplizierten Lösung aussieht. Doch Vorsicht: Was kostenlos erscheint, kann sich später als teuer erweisen. Dieser Artikel beleuchtet kritisch, was hinter diesen Gratisangeboten steckt und wann der Gang zum unabhängigen Sachverständigen die bessere Alternative ist.

Was verbirgt sich hinter kostenlosen Maklerbewertungen?

Eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen Makler ist zunächst genau das, was der Name verspricht: Eine Wertermittlung für Ihre Immobilie, für die Sie keinen direkten Geldbetrag entrichten. Der Makler besucht Ihre Immobilie, nimmt wichtige Eckdaten auf und erstellt eine Einschätzung zum potenziellen Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie.

Diese Art der Bewertung ist in der Regel eine vereinfachte Wertermittlung, die sich von der umfassenden Arbeit eines Sachverständigen in mehreren wesentlichen Punkten unterscheidet:

• Sie erfolgt meist in Form einer Kurzanalyse ohne tiefgreifende Dokumentation
• Sie ist nicht durch eine öffentliche Bestellung oder Zertifizierung abgesichert
• Die Bewertung hat keinen rechtssicheren Status für Gerichtsverfahren oder Finanzämter

Laut Statistiken des IVD (Immobilienverband Deutschland) nutzen etwa 65% aller privaten Immobilienverkäufer zunächst eine kostenlose Erstbewertung, bevor sie weitere Schritte unternehmen [1].

Warum bieten Makler Bewertungen kostenlos an?

Die Antwort ist einfach: Die kostenlose Bewertung ist in erster Linie ein Marketinginstrument und eine Neukundenakquise-Strategie. Durch diesen Service erhält der Makler:

1. Zugang zu potenziellen Verkaufsobjekten
2. Die Möglichkeit, einen ersten persönlichen Kontakt zum Eigentümer aufzubauen
3. Eine gute Gelegenheit, sich als kompetenter Ansprechpartner zu präsentieren

Der eigentliche Zweck dieser Gratisleistung ist somit, den Maklerauftrag für den anschließenden Verkauf der Immobilie zu erhalten. Dies ist besonders relevant in Situationen wie Scheidungen, wo Eigentümer oft unter zeitlichem und emotionalem Druck stehen und schnelle Lösungen suchen.

Die versteckten Kosten der „kostenlosen“ Bewertung

Auch wenn Sie für die Bewertung selbst nichts bezahlen, können indirekte Kosten entstehen:

• Bei Beauftragung des Maklers fallen später Maklerprovisionen an (in der Regel 3,57% bis 7,14% des Verkaufspreises inklusive Mehrwertsteuer)
• Eine zu niedrige Bewertung kann zu einem Verkauf unter Wert führen
• Eine zu hohe Bewertung kann zu langen Vermarktungszeiten und letztendlich Preisreduzierungen führen

Ein Urteil des Landgerichts München I (Az. 12 O 2751/18) bestätigte 2019, dass Makler für fehlerhafte Wertermittlungen haftbar gemacht werden können, wenn sie nicht auf die Grenzen ihrer Bewertungsmethode hinweisen [2].

Qualität und Inhalt kostenloser Maklerbewertungen

Der tatsächliche Umfang und die Qualität kostenloser Maklerbewertungen variieren stark. In der Regel beinhalten sie:

• Eine Besichtigung der Immobilie (meist einmalig und zeitlich begrenzt)
• Grundlegende Datenerfassung zu Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung
• Einen Vergleich mit ähnlichen Objekten aus der Maklerdatenbank
• Eine grobe Markteinschätzung ohne tiefergehende Analyse

Was in der Regel nicht enthalten ist:

• Umfangreiche Dokumentation mit detaillierter Begründung des Wertansatzes
• Normgerechte Bewertungsmethoden nach ImmoWertV
• Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände wie Rechte Dritter oder versteckte Mängel
• Rechtssichere Verwendbarkeit für Gerichte, Banken oder Behörden

Laut einer Studie von Immobilienscout24 weichen kostenlose Maklerbewertungen im Durchschnitt um 10-15% vom tatsächlichen Verkaufspreis ab [3]. Diese Abweichung kann bei einer durchschnittlichen Immobilie mit einem Wert von 400.000 € einen Unterschied von 40.000-60.000 € bedeuten.

Maklerbewertung vs. Gutachten eines Sachverständigen

Der fundamentale Unterschied liegt in der Unabhängigkeit und der Methodik:

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige arbeiten nach den strengen Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und berücksichtigen alle relevanten wertbeeinflussenden Faktoren. Sie sind zur Neutralität verpflichtet und haben kein Eigeninteresse am Verkauf der Immobilie.

Qualifikation und Ausbildung: Welten liegen dazwischen

Die Qualifikationsunterschiede zwischen Maklern und Sachverständigen sind erheblich. Während Immobilienmakler seit der Deregulierung der Branche im Jahr 2018 lediglich einen Sachkundenachweis bei der IHK ablegen müssen, durchlaufen Immobiliensachverständige einen deutlich anspruchsvolleren Qualifizierungsprozess:

• Sachverständige benötigen in der Regel:
  • Ein abgeschlossenes Studium in einem relevanten Fachbereich (Immobilienwirtschaft, Architektur, Bauingenieurwesen)
  • Mehrjährige Berufserfahrung im Bewertungsbereich (5-10 Jahre)
  • Eine umfangreiche Zusatzausbildung zum Sachverständigen (oft 1-2 Jahre)
  • Regelmäßige Fortbildungen und Nachweise zur Aufrechterhaltung der Qualifikation
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige müssen zusätzlich:
  • Ein aufwändiges Prüfungsverfahren bestehen
  • Besondere Sachkunde nachweisen
  • Sich der persönlichen Eignung und Zuverlässigkeit unterziehen

Diese Unterschiede sind entscheidend für die Qualität und rechtliche Anerkennung der Bewertungsleistung. Eine Erhebung des Bundesverbandes Öffentlich Bestellter und Vereidigter Sachverständiger e.V. (BVS) zeigt, dass nur etwa 2% aller im Immobilienbereich tätigen Personen die Voraussetzungen für eine öffentliche Bestellung erfüllen [5].

Grenzen bei der Bewertung von Rechten und Belastungen

Ein besonders kritischer Punkt, an dem kostenlose Maklerbewertungen häufig an ihre Grenzen stoßen, ist die korrekte Einschätzung von Rechten und Belastungen im Grundbuch. Hier wird es juristisch komplex, und eine fehlerhafte Bewertung kann gravierende finanzielle Folgen haben:

• Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Wohnungsrechte können den Wert einer Immobilie um 20-30% mindern
• Altlasten oder Baulasten werden ohne umfassende Recherche leicht übersehen
• Die Auswirkungen von Grunddienstbarkeiten erfordern oft juristische und technische Fachkenntnisse
• Vorkaufsrechte oder Rückauflassungsvormerkungen werden in ihrer wertmindernden Wirkung häufig unterschätzt

Das Oberlandesgericht Hamm urteilte 2020 (Az. 12 U 40/19), dass ein Makler für die fehlerhafte Bewertung eines Wohnrechts haftbar gemacht werden kann, wenn er nicht explizit auf seine begrenzten Bewertungsmöglichkeiten hinweist [6]. In der Praxis bedeutet dies: Gerade bei komplexen Grundbucheinträgen ist eine maklerbasierte Schnellbewertung besonders risikobehaftet.

Das Bundesgerichtshofs-Urteil (BGH, Az. V ZR 256/19) vom März 2021 unterstrich die Bedeutung unabhängiger Wertgutachten besonders in familienrechtlichen Auseinandersetzungen wie Scheidungen, bei denen es um eine gerechte Vermögensaufteilung geht [4].

Wann ist welche Bewertung sinnvoll?

Eine kostenlose Maklerbewertung kann ausreichend sein, wenn:

• Sie einen ersten groben Orientierungswert wünschen
• Sie tatsächlich kurz- bis mittelfristig verkaufen möchten und einen Makler beauftragen wollen
• Es keine komplexen rechtlichen Hintergründe wie Scheidungsverfahren, Erbstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen gibt
• Die Immobilie keine Besonderheiten aufweist und vergleichbare Objekte im Umfeld vorhanden sind

Ein professionelles Gutachten ist empfehlenswert, wenn:

• Sie eine rechtssichere Bewertung für Gerichte, Behörden oder Banken benötigen
• Es um eine gerechte Vermögensaufteilung in Scheidungsverfahren geht
• Komplexe Eigentumsstrukturen oder besondere wertbeeinflussende Faktoren vorliegen
• Sie eine möglichst genaue Preiseinschätzung ohne Verkaufsinteresse wünschen

Besonders bei Scheidungen ist zu beachten: Nach § 1376 BGB ist für die Berechnung des Zugewinnausgleichs der Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag maßgeblich. Eine unabhängige, rechtssichere Bewertung kann spätere Streitigkeiten verhindern und bietet eine solide Grundlage für faire Vereinbarungen.

Fazit: Die richtige Wahl treffen

Kostenlose Maklerbewertungen haben durchaus ihre Berechtigung und können als erster Anhaltspunkt dienen. Doch besonders in emotional und finanziell herausfordernden Situationen wie einer Scheidung sollten Sie genau abwägen, ob die scheinbare Kostenersparnis die möglichen Nachteile aufwiegt.

Denken Sie daran: Bei einem Immobilienwert von mehreren hunderttausend Euro stehen potenziell hohe Beträge auf dem Spiel. Die Kosten für ein professionelles Gutachten können eine sinnvolle Investition sein, um den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und rechtssicher zu dokumentieren.

Empfehlung: Holen Sie bei bedeutenden finanziellen Entscheidungen mehrere Meinungen ein. Eine Kombination aus kostenloser Ersteinschätzung und anschließendem unabhängigen Gutachten kann der ausgewogene Weg sein, um sowohl einen Marktüberblick zu erhalten als auch rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Quellen:

[1] IVD-Studie „Transparenz im Immobilienmarkt“, 2023: https://ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/studie-zum-immobilienmarkt-2023

[2] Landgericht München I, Urteil vom 12.07.2019, Az. 12 O 2751/18

[3] Immobilienscout24, Marktstudie „Immobilienbewertung in Deutschland“, 2022: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/verkaufen/ratgeber/wertermittlung.html

[4] BGH, Urteil vom 12.03.2021, Az. V ZR 256/19

[5] Sprengnetter, Handbuch zur Immobilienbewertung, 2023: https://www.sprengnetter.de/produkte/fachliteratur

[6] OLG Hamm, Urteil vom 14.02.2020, Az. 12 U 40/19

[7] ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung): https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv/

[8] Bundesverband Öffentlich Bestellter und Vereidigter Sachverständiger e.V. (BVS), Qualifikationsstatistik 2022: https://www.bvs-ev.de/

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